전세사기 최소보장제 출발

11월 13일부터 피해 지원 확대

경매나 공매를 거쳤는데도 임차보증금을 충분히 돌려받지 못한 전세사기 피해자를 위한 새로운 지원제도가 시행된다. 2026년 11월 13일부터 피해자의 최소한의 피해 회복과 신속한 지원을 목적으로 한 최소보장제가 시작된다.

이번 제도는 경·공매 이후에도 회복한 보증금이 적은 피해자에게 부족분을 지급하는 최소지원금과, 경·공매가 끝나기 전 지원금을 우선 지급하는 선지급·후정산을 중심으로 구성된다. 보증금 회복 절차가 길어지거나 회수액이 적어 생활과 주거에 어려움을 겪는 피해자를 보다 신속하게 지원하는 데 초점이 맞춰졌다.

최소지원금이란

최소지원금은 경매·공매 등을 통해 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때 적용된다. 보증금의 3분의 1을 기준으로 이미 회복한 금액을 제외하고, 모자란 금액을 현금으로 지원하는 방식이다.

최소지원금은 보증금의 3분의 1에서 피해회복금을 뺀 금액으로 계산한다.

예를 들어 임차보증금이 1억 원이라면 보증금의 3분의 1은 약 3,333만 원이다. 경매를 통해 1,000만 원을 돌려받았다면 최소보장금에 미치지 못하는 약 2,333만 원을 최소지원금으로 받을 수 있다. 이미 회복한 금액이 달라지면 실제 지원금도 달라진다.

최소지원금 지원 대상

지원 대상은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 전세사기피해자와 특별법 제2조제4호다목에 해당하는 임차인 가운데 피해회복금이 보증금의 3분의 1에 미달하는 피해자다.

다만 외국인, 피해주택을 스스로 낙찰받은 임차인, 배당·배분을 요구하지 않은 임차인 등은 최소지원금 대상에서 제외된다. 신청 전 자신이 법에서 정한 피해자 유형과 제외 대상에 해당하는지를 구분해 살펴볼 필요가 있다.

선지급 후정산 제도

선지급·후정산은 신탁사기처럼 주택을 임대할 권한이 없는 사람과 계약한 피해자를 위한 제도다. 이러한 무권계약 피해자는 경매나 공매를 진행하더라도 보증금을 돌려받기 어렵고, 피해 회복까지 오랜 시간이 걸리는 경우가 있었다.

선지급·후정산 제도에서는 경·공매 등이 끝나기 전에 지원금을 먼저 지급한다. 이후 한국토지주택공사의 피해주택 매입 등을 통해 추가 차익이 발생하면 먼저 지급한 금액과 추가 회복금을 정산한다.

1. 경·공매 등이 끝나기 전에 선지급금을 지급한다.
2. 한국토지주택공사 매입 등을 통해 추가 차익이 발생했는지 확인한다.
3. 추가로 회복된 금액이 있으면 이를 반영해 사후 정산한다.

임차보증금이 1억 원이고 별도로 회복한 금액이 없다면 보증금의 3분의 1에 해당하는 약 3,333만 원을 먼저 지급받을 수 있다. 피해회복금이 이미 있는 경우에는 그 금액에 따라 실제 선지급금이 달라질 수 있다.

선지급금 지원 대상

선지급금은 특별법 제2조제4호다목에 따른 임차인 가운데 신탁사기 피해자와 무권계약 피해자를 대상으로 한다. 주택을 적법하게 임대할 권한이 없는 사람과 계약해 보증금 회복이 어려워진 피해자가 해당한다.

선지급금 역시 외국인과 피해주택을 스스로 낙찰받은 임차인 등은 지원 대상에서 제외된다. 최소지원금과 선지급금은 적용되는 피해 유형과 신청 가능한 시점이 서로 다르므로 해당 유형을 먼저 확인해야 한다.

신청 일정과 접수 방식

신청은 온라인과 현장 방식으로 진행된다. LH 청약플러스 신청은 2026년 11월 10일 화요일부터, LH 지역본부 현장 신청은 2026년 11월 13일 금요일부터 시작된다.

• LH 청약플러스 신청 시작일은 2026년 11월 10일 화요일이다.
• LH 지역본부 현장 신청 시작일은 2026년 11월 13일 금요일이다.
• LH 청약플러스에는 지원 대상 여부를 미리 확인할 수 있는 자가진단 기능이 마련된다.

온라인 신청과 현장 신청의 시작일이 다르기 때문에 신청하려는 방식에 따른 일정을 구분해야 한다. 현장 접수는 한국토지주택공사 지역본부에서 진행된다.

지급 심사와 이의신청

지급 절차는 신청, 한국토지주택공사 심사, 지급 결정 및 통지 순서로 진행된다. 한국토지주택공사는 신청 내용을 심사하며 심사 기간은 90일 이내다.

1. 피해자가 지원금을 신청한다.
2. 한국토지주택공사가 90일 이내에 신청 내용을 심사한다.
3. 심사 후 지급 여부를 결정해 신청자에게 통지한다.

심사 결과에 이의가 있으면 결과를 통지받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다. 신청 단계에서는 지원 유형에 맞는 요건과 제출 서류를 갖춰야 하며, 관련 절차와 제출 서류는 LH 청약플러스에 제시된다.

지원 유형별 신청 시점

최소지원금과 선지급금은 신청할 수 있는 시점에서 차이가 있다. 최소지원금은 실제 피해회복금 규모가 확인돼야 하므로 원칙적으로 경매나 공매가 종료된 뒤 신청할 수 있다.

한국토지주택공사가 피해주택을 매입하는 경우에는 경매차익 산정이 끝난 뒤 최소지원금을 신청할 수 있다. 반면 선지급금은 신속한 지원을 목적으로 하므로 피해주택의 경·공매 등이 종료되기 전에도 신청할 수 있다.

피해 회복의 사각지대 보완

전세사기 피해는 임차보증금 손실에 그치지 않고 피해자의 주거와 일상에도 어려움을 줄 수 있다. 특히 경·공매가 끝난 뒤에도 돌려받은 금액이 적거나, 무권계약으로 보증금 회복 절차가 길어지는 피해자는 기존 절차만으로 신속하게 피해를 회복하기 어려운 경우가 있었다.

새 최소보장제는 회복한 보증금이 일정 수준에 미치지 못하면 부족분을 지원하고, 신탁사기와 무권계약 피해자에게는 경·공매 종료 전 선지급을 허용하는 방식으로 운영된다. 최소지원금은 부족한 피해회복금을 보완하고, 선지급·후정산은 지원까지 걸리는 시간을 줄이는 제도다.

신청을 준비하는 피해자는 자신이 최소지원금과 선지급금 가운데 어느 유형에 해당하는지, 제외 대상에는 포함되지 않는지, 신청 가능한 시점이 언제인지 차례로 확인해야 한다. 신청 이후에는 90일 이내의 심사와 지급 결정·통지가 진행되며, 결과에 이의가 있을 때는 통지일부터 30일 이내에 이의신청할 수 있다.