전세보증금 3분의 1 보장

전세사기 피해 회복을 위한 최소보장제

전세사기 피해자가 경매나 공매 등을 거치고도 임차보증금의 3분의 1조차 회복하지 못한 경우, 부족한 금액을 국가가 지원하는 전세사기 피해자 최소보장제가 2026년 11월 13일부터 시행된다.

전세사기 피해는 보증금 손실에 그치지 않고 피해자의 주거와 일상까지 흔드는 문제다. 피해 주택이 경매로 넘어가도 배당받을 금액이 없거나 한국토지주택공사인 LH가 해당 주택을 매입하기 어려워 기존 제도의 지원을 받지 못하는 사례도 있었다.

정부가 마련한 최소보장제는 이러한 피해자에게 최소한의 경제적 회복 기반을 제공하는 데 초점을 맞췄다. 경매·공매 등이 끝난 뒤 확정된 피해회복금이 보증금의 3분의 1보다 적으면 차액을 현금으로 지원한다. 신탁사기 등 무권계약 피해자에게는 주택 처분이 끝나기 전 보증금의 3분의 1을 먼저 지급한 뒤 정산하는 별도 방식도 적용한다.

두 가지 지원 방식

최소지원금 지원 대상

최소지원금은 전세사기 피해자가 경매 배당이나 임대인의 변제 등을 통해 돌려받은 피해회복금이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때 부족분을 현금으로 지급하는 제도다.

지원 대상은 다음과 같다.

• 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 전세사기 피해자로 결정된 사람
• 특별법 제2조제4호다목에 해당하는 임차인 가운데 피해회복금이 임차보증금의 3분의 1보다 적은 사람

지원액은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액에서 이미 회복한 피해회복금을 제외해 산정한다. 이미 돌려받은 금액을 반영함으로써 피해자별 실제 회복 수준을 기준으로 지원 규모를 결정하는 구조다.

피해회복금에 포함되는 금액

최소지원금을 계산할 때 반영되는 피해회복금의 범위는 다음과 같다.

• 경매를 통해 받은 배당금
• 임대인 등으로부터 회수하거나 변제받은 금액
• 경매 차익 지원액
• 임대료 재정 지원액

실제 피해회복금이 확정돼야 지원액을 정확히 계산할 수 있기 때문에 최소지원금 신청 시점은 피해 주택의 처리 방식에 따라 달라진다.

• LH에 피해 주택 매입을 요청한 경우에는 경매 차익 산정이 완료된 뒤 신청할 수 있다.
• 그 밖의 경우에는 피해 주택의 경매·공매 절차가 완료된 뒤 신청할 수 있다.

최소지원금 계산 사례

임차보증금이 1억 원이고 경매 배당액으로 1천만 원을 회복했으며 다른 회복금이 없다고 가정하면, 보증금의 3분의 1에 해당하는 3,333만 원에서 배당액 1천만 원을 제외한 2,333만 원이 최소지원금으로 산정된다. 기존 배당액과 지원금을 합한 최종 피해회복금은 3,333만 원으로, 보증금의 약 33.3% 수준이다.

같은 보증금 1억 원을 기준으로 피해회복금이 전혀 없다면 최소지원금은 3,333만 원이다. 지원 이후 최종 피해회복금도 3,333만 원으로 보증금의 약 33.3%가 된다.

신탁사기 등 무권계약 피해자 지원

신탁사기처럼 적법한 임대 권한이 없는 사람과 임대차계약을 맺은 피해자는 주택 처분 절차가 장기화되면 보증금 회복까지 오랜 시간을 기다려야 할 수 있다. 이를 보완하기 위해 마련된 방식이 선지급 후정산 제도다.

지원 대상은 신탁사기 등 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 무권계약 피해자 가운데 피해회복금이 임차보증금의 3분의 1보다 적은 사람이다. 이들에게는 피해 주택의 경매·공매 등 처분 절차가 끝나기 전이라도 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액을 우선 지급한다.

최소지원금은 처분 절차 이후 확정된 회복액을 토대로 부족분을 지급하지만, 선지급 후정산은 처분 절차가 끝나기 전 신청할 수 있다는 점에서 차이가 있다. 처분 지연으로 피해 회복이 늦어지는 무권계약 피해자의 대기 부담을 줄이도록 설계됐다.

선지급 후정산 계산 사례

신탁사기 등 무권계약 피해자의 임차보증금이 1억 원이고 기존 피해회복금이 없다면 3,333만 원을 먼저 지급받는 방식이다. 이에 따라 우선 확보하는 피해회복금은 보증금의 약 33.3% 수준이 된다.

신청 일정과 접수 방법

온라인 신청은 2026년 11월 10일부터 시작됐으며, 현장 신청은 제도 시행일인 2026년 11월 13일부터 가능하다.

신청자는 자신의 피해 유형과 주택 처분 진행 상황을 구분해야 한다. 최소지원금은 경매·공매 완료 또는 경매 차익 산정 이후 신청하고, 선지급 후정산은 피해 주택의 경매·공매 등 처분 절차가 끝나기 전에도 신청할 수 있다.

심사와 지급 결정

신청이 접수되면 지급 대상에 해당하는지와 지원금 규모에 대한 심사가 진행된다. 지급 여부와 지급 금액은 신청일로부터 90일 이내 결정해 신청인에게 통지한다. 서류 보완 등이 필요한 경우 결정 기간은 30일 연장될 수 있다.

심사 과정에서는 전세사기 피해자로 결정됐는지, 기존에 회복한 금액이 얼마인지, 임차보증금의 3분의 1에 미달하는지 등을 확인한다. 지원 방식에 따라 피해 주택의 경매·공매 완료 여부나 무권계약 피해 여부도 판단 기준이 된다.

신청 준비 서류

신청 과정에서 다음과 같은 관련 서류가 필요할 수 있다.

• 전세사기 피해자 결정문
• 임대차계약서
• 주민등록표 초본
• 피해 주택 등기사항전부증명서
• 그 밖에 지원 대상과 피해회복금 확인에 필요한 서류

구체적인 제출 서류는 피해 유형과 신청 제도에 따라 달라질 수 있으므로 LH 청약플러스의 해당 지원 사업 공고문을 기준으로 확인해야 한다.

핵심 확인 사항

1. 전세사기 피해자 결정 여부와 법률상 지원 대상 해당 여부를 확인한다.
2. 임차보증금과 경매 배당금, 임대인 변제금 등 기존 피해회복금 규모를 확인한다.
3. 일반적인 최소지원금 대상인지 신탁사기 등 무권계약 피해자 대상인지 구분한다.
4. 최소지원금은 경매 차익 산정이나 경매·공매 절차가 끝난 뒤 신청한다.
5. 선지급 후정산은 피해 주택 처분 절차가 끝나기 전에도 신청할 수 있다.
6. 신청 뒤 지급 여부와 지급액은 원칙적으로 90일 이내 결정된다.

제도 문의

사업 공고와 제출 서류는 LH 청약플러스에서 확인할 수 있다. 제도 문의는 한국토지주택공사 LH 콜센터 1600-1004에서 받는다.

이번 최소보장제는 경매·공매 배당을 충분히 받지 못했거나 LH의 피해 주택 매입이 어려웠던 피해자까지 지원 범위를 넓혀, 임차보증금의 최소 3분의 1에 해당하는 회복 기반을 마련하는 제도다. 피해 유형과 절차 진행 단계에 맞춰 최소지원금과 선지급 후정산을 구분해 적용하는 것이 핵심이다.